回迁房与商品房有何不同?买卖回迁房有哪些注意事项?

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发布时间:2017-12-02 04:38

回迁房是指国家征收被拆迁人的房屋及附随土地后,提供给被拆迁人的拆迁补偿安置用房。回迁房属于集体所有,地块性质也通常是划拨所得,是给特有的人群使用的,所以价格较普通商品房来说会便宜。但价廉的回迁房在购买后可能会存在一些风险:

1、回迁房的性质一般不是商品房,无法办理房屋产权证,不能将房屋过户至自己名下。产权证是房屋的物权证明,无法取得产权证意味着购房者不能获得房产的完整物权,也就不能合法转让或抵押房屋收益,如果购房者想要办理过户手续需要另外补缴土地出让金,而这笔数目通常都不会太低。

2、一些回迁房的建设并未通过规划、审批、验收的完整程序,房屋设计、房屋质量、配套设施及装修装饰工程的安全性都很难得到保障。物业、卫生、供暖、消防,甚至户籍迁入等方面都存在各种隐患和问题。

3、在房价上涨时,卖房者较易出现违约的情况,从而易发生法律纠纷,如果所购回迁房的性质是禁止转让的,可能会失去对所购回迁房的一切权利。

现实生活中回迁房买卖大致分以下三形式

第一种形式,业主已经持有房产证。这和普通的二手买卖租赁交易无异,有《房产证》的回迁房都是可以正常在交易所过户转名,这对购买者来说是十分有保障的,不必有其他的担心,接受相关部门的认可和监督;

另一种形式,购买权交易,这种方式业主手中只有发展商的回迁协议的,只是一种协议交易,而不是真正的过户交易,就是在开发商哪里直接更名,原业主一次过拿一笔费用。虽然相对稳妥的方式当然,但手续复杂,始终是被动的关系处理,还要看回迁的拆赔协议约定。

第三种形式,这种方式业主手中也只有发展商的回迁协议。直接和回迁业主进行大笔的房款协议交易,承诺一定的期限待房产证出来,一般比例都很高,而且没有贷款可能,余数过户付清。资金风险大,而由于业主也不能保证什么时候一定能够真正过户,后续争议隐患大。

买二手回迁房有哪些风险?

1、办证难有保障。许多“回迁房”会因各种复杂原因暂无法领取房产证,因此从回迁户手里购买的回迁房,无法办理过户登记手续。有的回迁房即使能办房产证,但办证时间难保障。(当然,上述第一种情形除外)

2、买方需要补齐土地出让金。回迁房若是使用的划拨土地,买房则需补交土地出让金。

3、不能办理按揭。无房产证的回迁房,银行不会给办理按揭贷款手续,只能双方协商分期付款或一次性付款。

买卖回迁房的注意事项

1、注意有无无房产证:若卖方只有回迁协议,并无房产证,在做二手房交易时是不能在房地产交易所做公证过户和改名的。因为该回迁协议只是业主与发展商之间的私人商业协议,此协议并没有得到房管局的认可。因此双方进行交易时,只能是在公证处做公证交易,所以到底是房产证还是回迁协议需要特别注意。

2、注意付款比例:许多回迁房的业主都要求必须收取一定金额的订金,甚至先收80%~90%的楼款,作为客人购买该套房子的保证,剩余的在真正过户交易后再付清。这种情况对购买者来说具有一定的交易风险,因为业主也不能保证什么时候能够真正过户。

3、注意产权问题和相关细节:部分回迁房取得真正的房产证时,可能在面积上与当初的协议面积有差异而导致要补钱,这种种的因素,都导致在同一楼盘中的回迁房要比商品房便宜。

因此,当你需要购买回迁房的时候,一定要注意该套房屋的产权问题以及相关细节,并尽量去一些有信誉的大型中介公司咨询,尽可能避免不必要的损失。

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